買房子仲介不會告訴你的十件事－ㄚ仔的瘋格

買賣房子，常需要房屋仲介的協助，但是在房仲業務員親切誠懇的笑容背後，是不是還隱藏了什麼該知道，但卻不主動告知的「重大訊息」呢？

不少跟房屋屋仲介打過交道的人，心中都會有一些疑惑，譬如買方會覺得：「為什麼一定要先付斡旋金才能開始談價格？」「為什麼簽約時我才能見到屋主？」；而賣方的疑惑則是：「為什麼不主動回報買主的出價狀況？」「為什麼我不答應降價，委託的案子就像石沉大海一樣？」

其他諸如房子的結構、漏水、合約等等問題，你不主動提問，業務員也不會主動告知；然後，愈接近成交時間，所有問題就一一出現，此時消費者當然會「ㄑ－ㄇㄛㄇㄞˋ」，買家、賣家都被弄得一肚子氣。

因此，不論你現在是否正要買賣房子，或是才開始準備找房屋仲介，許多資訊都要先弄清楚。有疑慮就問、不懂就問、不怕囉唆地問、不願其煩的問，搞情楚了在簽字，寧可「煩」在事前，也不要「悔」在事後。以下十個房屋仲介不會「直接」、「事先」告訴你或提醒你的事項。在買賣簽約、甚至委託銷售之前，都要特別留意。

1.只催買家趕緊簽約!!!不說有三天合約審閱期!!!

「這個合約內容各家都一樣，標準版啦！您只要在這邊簽字就行了。」
小心，不要被仲介的催促語氣給迷惑了，只要遇到要簽字、蓋章的文件，一定都要特別留意。
依照「不動產經紀業管理條例」，業者有持契約向消費者（不論是買方或賣方）解說的義務，消費者也有三天以上的「契約攜回審閱權」，因此在簽約前，一定要把合約條款逐條看仔細，遇到非勾選空白處，更要謹慎閱讀後再填寫。

2.只以折佣金吸引買家簽約!!!不提醒可能的風險!!!
"「只要你現在簽字，我們就免收您2%的服務費，不過只限今天！」為了讓買賣雙方再最後議價過程中順利達成協議，或是雙方出價差距不大、仲介想拉高買方出價時，業務員會在可允許的範圍內，把服務費直接折讓給買方，只要賣方的佣金，以刺激成交。
不過，如果因此就匆促簽約購屋，事後很容易後悔。因此在簽約前，一定還要再次確認購屋標的是否真為自己需要極喜愛的物件，不要因為貪圖折佣金而因小失大。"

3.只談斡旋金,不告知買家持要約書也能出價!!!
"當消費這看中某間標的，但出價離屋主底價有一段差距時，仲介通常會要求買方支付委託費1%左右的一筆費用，作為出價購屋的「誠意」，並言明屋主若同意買方出價，則該筆價金會轉入訂金；若屋主不同意則退還買方，這筆價金就叫做「斡旋金」。
其實想購屋的民眾也能憑內政部訂定的要約書，向屋主表達買屋的誠意，而不須多負一筆斡旋金，只是業務員不會主動告知你還有這個選項。"

4.只談交屋價格,不提醒買方還有其他費用!!!
"許多業務員會信口開河，過度承諾，或是為了消除買方的種種疑慮，有意或無意地忽略不提購屋時需要「額外」準備的種種款項，例如買方需支付的契稅、管理費、分攤水電費等，通常等到簽約時才「提醒」客戶。因此，除了不要超出自己設定的預算，最好也多準備些款項，以便支應「意外支出」。
此外，當業務員什麼都說「沒問題」，成為契約的一部份，才不會口說無憑。"

5.只談使用面積,不向買方明示實際坪數!!!
"有些房屋仲介會把沒有經過合法登記的頂樓加蓋、增建、違建、地下室等，計入銷售面積中，並在廣告宣傳品上寫著「使用○○坪」，意圖混淆消費者。事實上合法的產權面積都登載於建物所有權狀，交易也應以權狀登載的坪數為主。因此，當購屋人看到文宣品或在業務員帶看時，有被「暗示」使用面積比「權狀坪數」大的情況時，請要求詳細查閱相關產權登記資料，以免買到違建或因非法使用而惹麻煩。"

6.只帶買方看最優環境,不提周邊嫌惡措施!!!
房子外圍有許多是線所及讓人「看起來」、「感覺上」不舒服，甚至可能會影響健康的設施，稱之為「嫌惡設施」，例如墳墓、垃圾場、高壓電塔、手機基地台等。如果仲介在帶看房子時，故意帶你繞大街、鑽小巷，請記得找個時間多看幾次，並從不同路徑進來，才能徹底了解週遭環境。

7.只跟買家談房屋優點,避談是「損鄰屋」!!!
目前海砂屋、輻射屋幾乎都有案可查，但如果碰到施工損鄰的房屋，也就是附近有大樓興建時，因為地基深挖，周邊的老舊公寓很容易出現牆板、樓板裂痕，甚至傾斜的損害，房屋仲介即使知情，也會儘量避談，以免節外生枝。準買家如果沒有跟附近鄰居打聽，很容易就買到這種瑕疵屋。

8.只當連絡窗口,不讓雙方直接見面!!!
"如果物件是屋主已經搬遷的空屋，還沒到「簽約」緊要關頭時，業務員通常會儘量避免買賣雙方接觸。因為業者怕雙方太早見面、私下講好等委託期結束後再簽約，因而影響到服務費的收取；另外，若屋主是職業投資客，也避免太過拋頭露面，多半也會藏頭縮尾。其實，屋主資料在業者的產權說明書上會記載，地籍資料所記載的也是合法所有人資料，如果不放心，除調閱相關產權資料，也可向左鄰右舍打聽屋主背景，確保購屋安全。"

9.只塑造競價氣氛,不說實際出價狀況!!!
"業務員經常會製造出「子虛烏有的買家」以拉高價格，因此決定提高買價前，最好先看看業務員手上的「出價紀錄」，以免陷入仲介假造的競爭中。
如果是委託仲介賣房子，業務員應該要在最短的時間內，幫你把物件基本資料建立起來，拍照上網公告，並回報你網友點閱次數與出價狀況，作為議價依據。
不過，若回報的點閱率很大，但實際出價狀況很少，那還是要請業務員「適當」地調整依下促銷策略。"

10.只要求屋主降價不從,就不告知最新動態!!!
"房屋仲介有時會利用「冷凍」伎倆，回殺屋主的價格。
但一個合格的業務員，其職責應該是提共屋主公開合理的成交行情資訊，並接受屋主的委託價格，經過一定時間的宣傳曝光後，才決定是否要球屋主同意降價。所以，當你的房子委託給仲介公司時，請緊盯業務員的回報動作，確實掌握作價狀況，也可以自行留意媒體對該區域的房事出價狀況，也可以自行留意媒體對該區域的房事行情訊息，適時配合讓價議價，不要讓業務員把你的案子「打入冷宮」。"